Expertengespräche - Interviews - Berichte


März 2017

Welle7, das erste Konzeptcenter der Schweiz

Anlässlich des 4. Shopping Center Marktreports 2017 konnten wir mit Peter Gosteli, Leiter Mietmanagement EKC&I-GMAA der Genossenschaft Migros Aare und Gesamtprojektleiter der Welle7 sprechen und interessante Ausführungen zum ersten Schweizer Konzept-Shoppingcenter erfahren.


Sehr geehrter Herr Gosteli

Am 08. August 2016 fand die Eröffnung des ersten Konzept Shoppingcenters der Schweiz statt. Die Migros Aare ist die Betreiberin der Welle7, was ist überhaut ein „Konzept Shoppingcenter“ und was bedeutet der seltsame Name „Welle 7“?

P.G.: Die Welle 7 ist das das erste Center der Genossenschaft Migros Aare in Innenstadtlage, welches sich auf die täglichen Bedürfnisse der mobilen Kundschaft ausrichtet.
Auf acht Etagen finden diese alles, was Sie für Shopping, Bildung, Business und Gastronomie  benötigen. Aufgeteilt ist das Center auf zwei Retailflächen und einer Gastrofläche,  deren Konzept sich an einem urbanen Marktplatz orientiert. Darüber befindet sich auf fünf Stockwerken mit dem Businesscenter das Herzstück der Welle 7.

Für uns ist der Name eine Marke. Frei nach dem Motto „ Warum in die Ferne schweifen, wenn das Gute so nah liegt“ entwickelte sich der Name vor Ort.

Die Welle von Bern ist seit jeher ein Begriff. Es ist eine Passerelle über die Gleise im Westen des Hauptbahnhofs, die täglich von bis zu 50 000 Fahrgästen genutzt wird. Die Passerelle wird durch sechs unterschiedlich lange, wellenförmige Perrondächer auf Brettschichtholzträgern mit der Schanzenstrasse verbunden. Zwei Zugänge (einer im Norden und einer im Süden) führen zur Passerelle und von dort weiter zu den Perrons.

Als Welle 7 sind wir nun die logische Weiterentwicklung dieser Pasarelle im Übergang zu der Schanzenstrasse und somit zur Innenstadt.

 

Auf was wurde speziell geachtet bei der Konzeption der Welle 7 ?

P.G.: Wie all unseren Centern, liegt auch der Welle 7 ein Markenversprechen- und Werte zu Grunde, mit welchem wir unsere Kundinnen und Kunden begeistern wollen. Für uns war von Anfang an klar, dass dieser hochfrequentierte Standort einerseits auf die Bedürfnisse des mobilen Kunden ausgerichtet werden muss und andererseits ein verbindendes Element zwischen den Anbietern vor Ort sein soll. Bei all unseren konzeptionellen Überlegungen achteten wir darauf, dass diese darauf einzahlen.

 

Wo lagen die grössten Herausforderungen bei der Entwicklung der Welle7?

P.G.: In erster Linie natürlich die  konsequente Umsetzung dieser Markenversprechen. Werte wie „einzigartig, neu, verbindend und urban“ nicht als Floskel, sondern als Auftrag und Hinterfragung ernst zu nehmen. Ob im Mietermix, in der Navigation, im Look&Feel und in der Kommunikation.

Im weiteren galt es, all die Interessen der verschiedenen Partner unter einen Hut zu bringen. Seitens der Post, als Besitzer und Vermieter, Seitens unserer Klubschule, die als Hauptmieter eine gesunde Grundauslastung im Work-Space ausmacht.  Aber sicher auch unserer Partnermieter für unsere konzeptionellen und betrieblichen Ansprüche zu begeistern.

 

Hat sich das auch auf den Angebots- und Mietermix ausgewirkt?

P.G.: Ja. Es war immer unser Bestreben, uns im Angebots-Mix von der Stadt und dem Bahnhof zu differenzieren. Wir sind stolz, dass wir internationale, nationale und regionale Anbieter begeistern konnten, mit uns und der Welle7 den Markteintritt in der Schweiz, die Expansion in die Deutschschweiz, den ersten Offlinestore als Onlineanbieter oder sogar den Schritt in einen ersten eigenen Retailstore zu wagen.

 

Der Standort direkt beim Bahnhof Bern ist bestimmt ein grosser Vorteil für ein Shoppingcenter weil dadurch bereits eine hohe Kundefrequenz gegeben ist. Haben Passanten an Bahnhöfen andere Ansprüche und Bedürfnisse als Menschen in der Stadt?

P.G.: Wir haben das Projekt umfassend geprüft, indem wir uns eingehend mit Nutzungsstudien befasst und die Bedürfnisse der mobilen Kundinnen und Kunden sorgfältig analysiert haben. Zentral ist für uns, mit der Welle 7 eine Ergänzung zu Railcity und den übrigen Mietangeboten des PostParc zu schaffen.

Die Welle 7 ist durch Ihre  innovativen "to-go"-Angebote und -Dienstleistungen im Bereich Gastronomie und Retail nicht eine reine Shoppingdestination, sondern ein Zwischenstopp für Pendler und PassantenDer Zwischenstopp vom Wohnort zum Arbeitsort, der Zwischenstopp zwischen Bildung und Business oder der ideale Zwischenstopp für Hungrige und Durstige.

 

Welches sind Ihre ersten Erfahrungen seit der Eröffnung? Erfüllen die Ergebnisse Ihre Erwartungen?

P.G.: Unsere Erwartungen sind insofern erfüllt, als dass die Welle überall eine positive Resonanz auslöst. Das freut uns als Entwickler/Betreiber und bestärkt uns in unseren Überlegungen.

Wie jede Neueröffnung muss auch die Welle7 vom Kunden entdeckt und erlebt werden.

Das erfreuliche ist, dass wir dabei von der täglichen Frequenz auf der Welle profitieren können. Nun gilt es diese Frequenz in „neue Bahnen“ zu lenken. D.h. die Gewohnheiten der Kunden umzulenken und Ihnen ein neues Shoppingerlebnis zu bieten.

Im weiteren sind wir sehr nahe an den Bedürfnissen und Wünschen der Klubschul- und Businesskunden. Diese nehmen wir sehr ernst und leiten, wo nötig, Verbesserungs-massnahmen ein.

Alles in Allem gesehen sind wir aber sehr zufrieden und verfolgen mit Herzblut die Entwicklung dieser einzigartigen Destination.

 

Vielen Dank für Ihre spannenden und informativen Ausführungen. Wir wünschen Ihnen weiterhin viel Erfolg und Freude mit der Welle7, dem ersten Konzeptcenter der Schweiz

 


Zur Person:

Peter Gosteli ist Leiter Mietmanagement EKC&I-GMAA der Genossenschaft Migros Aare und im Zusammenhang mit der Welle7 war er der Gesamtprojektleiter.
Weitere Informationen: www.welle7.ch


Februar 2017

Die Entwicklung der Gastronomie in Shopping Centern

Gastbeitrag von Peter Herzog, Inhaber HC Consulting im  4. Shopping Center Marktreports 2017 


Trumpfkarte Gastronomie

1.     Woher kommen wir

2.     Wohin gehen wir

3.     Elementare Parameter

4.     Neue Lösungsansätze

5.     Fazit

 

1.     Woher kommen wir?

Wer heute eine attraktive Gastronomie hat, ist bestimmt kein Sanierungsfall oder hat Marktanteile verloren.

Die Gastronomie hat in den letzten Jahrzehnten eine gewaltige Entwicklung durchlaufen und ist heute oft von der Peripherie in’s Zentrum und in’s Erdgeschoss gerückt. Je nach Positionierung des Shopping-Centers ist die Gastronomie zunehmend zu einem strategischen Erfolgsfaktor geworden oder zumindest sieht der Plan es so vor.

Der typische Gastronomie-Mieter war mehrheitlich Einzelpächter und täglich selber vor Ort. Selten waren es Gruppen oder Ketten, mal abgesehen von den beiden Grossverteilern Migros und Coop. Die eingeschränkten Oeffnungszeiten (wir Menschen essen nun mal auch am Abend) haben mitunter zu kleinen Gewinnen geführt, oft war es nicht genug, um entsprechende Rückstellungen oder laufende Anpassungen mit entsprechendem Unterhalten zu finanzieren, deshalb waren viele der Betriebe veraltet und ungenügend rentabel.

Die Entwicklung des Gastronomen ist direkt verbunden mit der Positionierung, Entwicklung und Führung des Centers. Selten gehen die Entwicklungskurven auseinander und nur wenige Center haben in den letzten Jahrzehnten die Wichtigkeit der Gastronomie vorhergesehen. Was bleibt, ist in der Regel ein Investitionsstau, veraltete Konzepte und Pächter, welche die Pension avisieren und oft keine Nachfolgeregelung haben.

2.     Wohin gehen wir?

Verbunden mit der regen Bautätigkeit und dem Erstellen neuer Shopping-Center im ganzen Land, ist auch die Rolle der Gastronomie neu definiert worden. Die Führung der Center wurde professionalisiert und hatte auch veränderte Anforderungen an die Gastronomen zur Folge.

Folgende, wesentliche Veränderungen sind festzustellen:

-       Vergrösserung der Gastronomieflächen und Umsatzanteile

-       Attraktivere Standorte innerhalb der Center

-       Anforderungen an Marken und professionelles Management

-       Stärkerer Marktanteil von Gruppen und Marken vs. Einzelpächter

-       Bessere Qualität im Bereich der Produkte, der Dienstleisung und der Innen-Architektur

Ein erfolgreiches und attraktives gastronomische Angebot eines Centers ist meist nicht ein zufälliger Mix, sondern basiert auf einer Strategie, einem Mietermix-Portfolio und den entsprechenden Konzepten, welche konsequent umgesetzt wurden.

Auch ist das Umsatzpotential und die Ertragskraft oft gestärkt worden, indem z.B. die Flächen einen eigenen Ausseneingang haben und so, wenn auch nicht mit unbegrenztem Potential, unabhängig der Ladenoeffnungszeiten, noch operativ tätig sein können.

Der Wettbewerb spielt heute gut, die verbesserte Qualität und Rentabilität zeigt dies anschaulich und mittlerweilen gibt es in vielen Centern einen ausgewogenen Mix an systematisierten Konzepten/Marken und familiengeführten Betrieben mit Charme.

Aber: die Zukunft ist nicht rosig, ist doch der gesamte Shopping-Center-Markt überhitzt, maximal stagnierend und noch sehr viele der Häuser haben ihr Revitalisierungs-Programm noch nicht in Angriff genommen oder haben gar keines. Diese Situation spürt auch der Gastronome sehr direkt und mit den hohen Bereitschaftkosten, welche die Gastronomie nun mal hat, schmilz die Gewinnmarge schnell auf null.

3.     Elementare Parameter

Grundsätzlich sind ein paar wenige Parameter zu berücksichtigen, um nicht Schiffbruch zu erleiden:

o   Ohne Masterplan ist eine nachhaltige, erfolgreiche Entwicklung nicht möglich oder es wird viel zu viel dem Zufall überlassen

o   Die Rolle der Gastronomie innerhalb eines Centers muss geklärt und entsprechend gelebt werden.

o   Gastronomie ist immer eher ein Qualitätsfaktor und nicht ein Finanzfaktor

o   Die Flächen der Gastronomie sind sorgfältig zu wählen, Umbauten sind sehr teuer und technisch oft schwierig.

o   Das Einkaufsverhalten in der Schweiz und der Anfahrtsweg, die Häufigkeit der Besuche und der durchschnittliche Aufenthalt sind anders als in anderen Ländern, deshalb sind sogenannte benchmarks (Umsatz- und Flächenanteil) mit Vorsicht zu geniessen. Jedes Center hat auf den unmittelbaren Markt und seine Kunden die richtige Lösung zu finden. Und: Wir sind nicht London oder Dubai.

o   Die Miete muss ein Gastronome erst mal erwirtschaften können. Die Höhe soll massvoll bleiben, um auch die langfristige Qualität zu sichern um nicht in die Spirale von Abbau Mitarbeiterstunden oder hochschrauben der Verkaufspreise zu kommen.

o   Gemeinsame Aktivitäten und Qualitäts- und Dienstleistungskontrollen müssen besser durchgesetzt werden.

 

4.     Neue Lösungsansätze

Um die vorherigen Entwicklungen und Parameter in der Zukunft besser adressieren und umsetzen zu können, könnten folgende Lösungsansätze helfen:

o   Erstellen eines Gastronomie-Masterplans

o   Professionelle Vermarktung, Auswahl und Betreuung der Betreiber

o   Kürzere Mietdauer und damit schnellere Eingriffsmöglichkeiten, wenn es nicht wunschgemäss läuft

o   In der Konsequenz ergeben sich Verlagerung der gebäudeverbundenen Haupt-Investitionen zulasten der Vermieter. Teile dieser Beträge können als Vorfinanzierung gestaltet werden (also Amortisation und Verzinsung durch den Mieter), Teile werden durch höhere Mieten finanziert.

o   Dynamische Mietzinsgestaltung, gekoppelt an die Entwicklung der Besucherzahlen des Centers und den Gastronomie-Marktanteil des Betreibers (performance-monitoring)

o   Nach-Investitionspflicht bei Options-Einlösung

o   Je nach Situation wäre sogar eine gemeinsame Betriebsgesellschaft mit dem Gastronomiepartner sinnvoll, um entweder jungen, kreativen Betreibern Startkapital (mit Sicherheitsoption) zu geben oder die Risiken zu teilen (bei dem aktuell gesättigten Markt, hat die Motivation der Gastronomen für einen Standort in einem Shopping Center merklich abgenommen).

 

5.     Fazit

So oder so wird die Wichtigkeit der Gastronomie in einem Shopping-Center weiter zunehmen. Es ist also von vitalem Interesse der Center-Leitung resp. deren Investoren, die Auswahl und die künftige langjährige Zusammenarbeit intensiver und aktiver vorzunehmen.

Viel zu oft wird noch nach altem Muster vermietet (ohne z.B. die Betriebskonzepte und deren Resultate (qualitativ und quantitativ) konsequent zu hinterfragen resp. zu plausibilisieren (und sie als integrierten Bestandteil der Mietverträge zu deklarieren). Die teils ungenügende Qualität in den heutigen Betrieben ist auch ein Mit-Verschulden der Vermieter und solche ungenügende Betriebe kann sich ein Center heute schlicht nicht mehr leisten.

Es ist also dringend nötig, sich der Wichtigkeit der Gastronomie bewusst zu werden und das Thema entsprechend zu behandeln. Und zwar nicht nur in der Phase der Vermietung, sondern auch im Alltag. Die entsprechende Kompetenz sollte innerhalb des Center-Managements vorhanden sein, ansonsten muss sie extern beschafft werden.

Andere Industriezweige haben dies längst erkannt und haben die gastronomische Dienstleitung innerhalb ihrer Wertschöpfungskette längst (nach teils längerem outsourcen) wieder unter die eigene Kontrolle genommen. Oder es werden wegen der zunehmenden räumlichen Mobilität resp. notwendigen Flexibilität von Flächen gar keine langfristigen Mietverträge mehr abgeschlossen, sondern der Betreiber bringt seine Konzepte/Marken ein, führt das Geschäft operativ und wird für die Leistung mittels eines Management-Vertrags entschädigt (siehe z.B. Flughafen Hamburg).

Die Gastronomie ist zu kapitalintensiv, zu technisch anspruchsvoll und zu dynamisch, als dass man sie dem Zufall überlassen darf.

 

Peter Herzog, im Oktober 2016

www.hc-ag.ch  

Portrait:

Professionalität, Erfahrung und Leidenschaft
Unser Erfolgsgeheimnis basiert auf zwei Pfeilern. Zum einen ist da die Leidenschaft, mit der HC Hospitality Consulting AG ihre Kunden in den Bereichen Gastronomie und Hotellerie begleitet. Unser Hunger, komplexe Ausschreibungen erfolgreich zu führen, Bauherren zu vertreten und Standortentwicklungen durchzuführen, ist nach wie vor nicht gestillt. Zum anderen blickt Peter Herzog auf eine langjährige Berufserfahrung im In- und Ausland zurück. Als Manager, CEO und als Verwaltungsrat von namhaften Unternehmen ist er in ein starkes Netzwerk eingebunden, das die Zusammenarbeit mit den Branchenleadern garantiert.


Januar 2017

Quartierentwicklung am Beispiel des Quartier du Flon in Lausanne

Bericht von Jan Tanner, Leiter Quartiermanagement Mobimo Management SA & Präsident des SCSC, Swiss Council of Shopping Centers 


Das Quartier du Flon mit einer Fläche von 55'000m2 im Herzen von Lausanne ist im Besitz der Mobimo. Die Besucher erkennen auf den ersten Blick, dass sich dieses Quartier in Lausanne vom Rest der Stadt unterscheidet: Das Quartier ist im Gegensatz zu einer klassischen Einzelhandelsimmobilie für die Besucher 24/7 zugänglich und überzeugt durch eine grosszügige Fussgängerzone auf einem flachen Grundstück, was in Lausanne mit seinen vielen steilen Einkaufsstrassen nicht selbstverständlich ist.

 

Das einzige Quartiermanagement der Schweiz

Mobimo ist nicht nur im Besitz der Immobilien sondern auch sämtlicher Strassen und Plätze inklusive Parkhaus "Parking du Centre" mit über 900 gedeckten Parkplätzen.

Das Quartier liegt am Verkehrsknotenpunkt der Stadt Lausanne und überzeugt durch eine ausgezeichnete Anbindung an den öffentlichen Verkehr mit einer eigenen Metrostation "Lausanne Flon" sowie mehreren Bushaltestellen im Quartier. Ergänzt wird das ausgezeichnete Angebot bis 2023 durch die neue Tramlinie mit Terminal im Flon. Diese Tramlinie wird zusätzliche 11 Millionen Fahrgäste jährlich ins Quartier du Flon befördern.

Bereits 2016 besuchen über 7,5 Millionen Menschen das Quartier, das mit einem einzigartigen Mietermix auf über 35'000m2 Verkaufsfläche als Schweizer Trendquartier bereits international für Schlagzeilen sorgt: Und hier liegt der Vorteil von einem professionellen Quartiermanagement, das sich durchaus mit dem von Shopping Centern bekannten Centermanagement vergleichen lässt. Seit dem 1. März 2015 hat Jan Tanner dem Quartier mit einem neu geschaffenen Quartiermanagement-Team neue Managementstrukturen gegeben. Das Quartiermanagement-Team setzt sich aus folgenden Experten zusammen:

 

Commercialisation / Leasing

Die Geschichte des Quartier du Flon geht auf einen industriellen Nutzen zurück, wo u.a. Lederwaren in Lagerhäusern verarbeitet und gelagert wurden. Als diese Industrie das Quartier verlassen hat und leere Industriehallen zurückgeblieben sind hat die kreative Szene das Quartier in Beschlag genommen - Fotografen, Künstler, Galerien, Werbeagenturen, Musiker und Lebenskünstler haben dem Quartier einen kreativen Reichtum gegeben, den es heute zu erhalten gibt. Viele Mietverträge sind älter als 40 Jahre und es erfordert viel Fingerspitzengefühl um am perfekten Mieter-Mix zu arbeiten. Der Erfolg liegt als Immobilienfirma am erzielten Mietzins pro Quadratmeter. Das ist aus Sicht von Jan Tanner allerdings nur die eine Seite der Medaille. "Wir arbeiten mit Weitsicht am Mieter-Mix und erkennen den Vorteil der mit der Vielzahl an Angeboten den Besuchern geboten wird. Das Quartier du Flon ist der Ort der Begegnung. Wir sind der perfekte Ort für das Rendez-vous: eine Vielzahl von Restaurants und Bars laden auf ihren Terrassen zu verweilen ein. Der zentrale Platz "Place l'Esplanade" wird von Oktober 2016 - August 2017 vollständig renorviert und den modernen Bedürfnissen angepasst: Sitzbänke mit Stromanschluss, ein schöner Brunnen mit Wasserspiel, Begrünung auf dem ganzen Platz sowie bereits seit einigen Monaten im ganzen Quartier ein kostenloses High-Speed Wifi.

Beim Flanieren entdecken die Besucher viele Marken und Shops, die typisch zum Quartier passen: "Pump it Up" mit einem grossen Sportschuhangebot, "Maniak" mit trendiger Kleidermode, "Cosmetic Obsessions", "Meek & Proud mit urbaner Herrenmode- und Accessoires - und ab 2019 mit dem Markteintritt in der Schweiz auf 4000m2 der erste EATALY mit einem grossen italienischen Food- und Gastroangebot.

Neben dem grossen Angebot tagsüber überzeugt das Quartier du Flon mit einem fantastischen Angebot mit trendigen Bars und Nachtclubs, die am Donnerstag bis Sonntag jeweils bis 6 Uhr morgens offen haben. Der MAD Nightclub ist der beste Club der Schweiz und gehört weltweit zu den besten 100 Clubs und verwöhnt seine Gäste jeweils mit internationalen Stars der DJ-Szene und einem eigenen Gourmet-Restaurant.

 

Marketing

Das Quartier du Flon steht bereits heute auf der Website der Stadt Lausanne an erster Stelle, wenn es um "Shopping" und "Entertainment" geht. Das Quartiermanagement arbeitet mit modernen Marketing-Instrumenten um die Frequenzzahlen zu steigern und den Bekanntheitsgrad des Quartier du Flon laufend zu steigern. Neben klassischen Marketinginstrumenten wie Plakat- oder Radiokampagne werden auch das "Social Network" laufend ausgebaut und die Zusammenarbeit mit nationalen und internationalen "Bloggern" gesucht.

 

Events

Das Quartiermanagement stellt ein attraktives Jahresprogramm mit kulturellen und kommerziellen Veranstaltungen zusammen, die auf grosse Beachtung bei den Besuchern stossen. Beliebt sind zum Beispiel FLON ART im Frühling mit Ausstellungen der zahlreichen Galerien im Quartier du Flon oder FLON PATINOIRE mit einer grossen Eisfläche, wo jeweils zur Weihnachtszeit Schlittschuh gefahren wird oder im danebenstehenden Châlet ein Raclette gegessen wird. Daneben haben auch viele Marken das Quartier entdeckt und nutzen mit Pop-Up oder Ausstellungen die gutfrequentieren Strassen und Flächen: TESLA, Mercedes, Coca-Cola u.a.

 

Promenade Urbain / Fussgängerzonen

Das Quartier du Flon hat als erstes Stadtquartier der Schweiz eine "Hausordnung" erhalten. Darin wird den Besuchern erklärt, dass sie sich auf einem Stadtquartier aufhalten, das im Besitz der Mobimo ist und das Quartiermanagement alles daran setzt diesen Aufenthalt so angenehm wie möglich zu gestalten: Sauberkeit, Sicherheit und Freundlichkeit sind Kernqualitäten, wo das Quartier sich abheben will.

Zur Umsetzung dieser Leistungen arbeitet das Quartiermanagement mit externen Dienstleistern im Bereich Reinigung und Sicherheit zusammen.

 

Quartier du Flon in Lausanne mit über 90 Shops, Restaurants und Bars, Pathé Multiplexkino,

Bowlingcenter, Klassische Konzerthalle, Hotel, Fitnesscenter, Sportsbars, Fnac Unterhaltungselektronik und vielem mehr.

 

Weitere Informationen zum ersten Quartiermanagement der Schweiz gibt Ihnen gerne Jan Tanner - jan.tanner@mobimo.ch - www.flon.ch

Zur Person:

Jan Tanner ist Responsable Management de quartier
Mobimo Management AG Lausanne, Schweiz und Präsident des SCSC Swiss Council of Shopping Centers www.scsc.ch